Valutazioni immobiliari digitali: come ve le “smontiamo” in 5 minuti
Crediamo sia necessario fornire il punto di vista di un professionista relativamente alla corsa alle valutazioni gratuite che propongono i portali immobiliari in questi giorni.

Le persone annoiandosi a casa si approcciano con curiosità a questo servizio, l’idea di conoscere attraverso pochi click, il valore della propria casa o di quella che gli interessa è molto stuzzicante; peccato che guardato oggettivamente, non abbia alcun tipo di utilità ma funga da mero passatempo.

Innanzitutto dovete sapere che una volta conclusa la “stima digitale” della casa tutti i dati (anche quelli personali) vengono inviati a tutte le agenzie immobiliari locali, quindi nelle ultime settimane abbiamo avuto modo di vederne tante, di rispondere ai clienti e anche di sorridere.

Ovviamente non si può pensare di ottenere un risultato corretto in quanto le stime eseguite on-line si basano su algoritmi ed intelligenza artificiale che hanno i loro limiti e oggi ve lo dimostriamo!

Un primo esempio per farvi comprendere l’inutilità di questa pratica è lo scarto tra il prezzo minimo e massimo che va da un 25% fino ad un 40% del prezzo ma non è tutto! Potrà sembrare incredibile ma spesso il valore commerciale reale non è nemmeno contenuto in questa ampissima fascia di prezzo!

Per fornirvi delle prove concrete ci siamo approcciati al servizio di stima gratuita anche noi, come un qualsiasi utente, ed abbiamo deciso di inserire i dati della nostra villetta a schiera a Casalfiumanese V776 di mq. commerciali 93 in vendita a 102.000 trattabili.

Secondo immobiliare.it il valore dovrebbe andare dai 114.000 ai 132.000 con uno scarto di circa 25.000 euro… Giudicate un po’ voi!

Addirittura il portale propone agli agenti immobiliari questo servizio ridicolo per fare le valutazioni e confrontarle alle loro.

Secondo casa.it lo scarto è addirittura di 40.000 euro! In pratica il 25% sul prezzo di vendita. Una valutazione di questo tipo potrebbe essere fatta al bar del paese, al supermercato o da chiunque per strada, sicuramente qualsiasi abitante di Casalfiumanese potrebbe arrivare ad un risultato più centrato  limitandosi a farsi una propria idea.

A tale proposito precisiamo che 2 strumenti a disposizione di tutti sono gli Osservatori immobiliari della nostra associazione Fiaip e quelli dell’Agenzia Entrate, tali tabelle però sono armi a doppio taglio e vanno sapute utilizzare a dovere perché ogni casa ha le proprie caratteristiche.

Esempio semplice: pensate di dovere stimare 2 unità della stessa grandezza nel medesimo condominio, una al piano terra e una al secondo, con un diverso grado di finiture e con una varia disposizione degli spazi interni. Avranno 2 valori diversi che differiscono sulla base di ciascuno di questi elementi e non solo!

Un altro aspetto che ci ha lasciati basiti è il servizio di uno dei 2 portali con i "prezzi degli immobili" dove vengono messi a disposizione dei grafici con l’andamento dei prezzi medi di mercato dal 2015 ad oggi alquanto imbarazzanti, per lo meno per i comuni di Imola e Circondario che conosciamo bene.

Rappresentano un fortissimo calo dei prezzi nella prima metà del 2019 totalmente errato, in quanto i valori negli ultimi 3 anni sono rimasti fondamentalmente costanti.

Questi grafici sono deleteri perché non consentono di comprendere il reale andamento dei prezzi di mercato locali, un ulteriore esempio è quello di Casalfiumanese con un dato che si dimostra totalmente inutile perchè inferiore a quello dei comuni più lontani della Vallata, (probabilmente perché comprende i territori di Sassoleone e San Martino in Pedriolo che però hanno prezzi più vicini ai valori di altre località più vicina in linea d'aria).


Tornando a noi, giunti al risultato della nostra stima digitale i portali sopra citati ci hanno dato la possibilità di appoggiarci ad un’agenzia immobiliare selezionata in zona (in questo caso l’ufficio di MizarValle che segue la Vallata del Santerno) per ottenere una stima gratuita.

Ebbene le valutazioni commerciali non necessariamente sono gratuite, una stima immobiliare non si conclude nel giro di 5/10 minuti ma prevede l’analisi della documentazione, il calcolo della superficie commerciale, il sopralluogo, il confronto con gli altri immobili compravenduti della propria banca dati, l’offerta a disposizione e le ricerche dei clienti, un lavoro che ci occupa per diverse ore e differisce sulla base della complessità, prevedendo spesso anche il confronto con colleghi più esperti di un determinato settore: pregio, agricolo, ecc.

Se volete provare anche voi "l’efficienza" di questi servizi come abbiamo fatto noi, utilizzate la perizia scritta redatta dal professionista ed inserite i dati nei campi richiesti, e non ultimo: fateci sapere il risultato!

Per concludere il nostro consiglio rimane sempre il solito: rivolgetevi ai professionisti locali che vi dimostrino di conoscere gli immobili ed il territorio e vi possano mostrare esempi di immobili paragonabili compravenduti nell’ultimo periodo (ed in caso di dubbi verificate sempre la serietà dell’agenzia!).


Agente Immobiliare o Intelligenza Artificiale? :-)