La stima commerciale di un immobile - 3 Errori da non commettere
Più semplice a dirsi che a farsi, la stima commerciale di un immobile richiede moltissima esperienza. Purtroppo non è raro incappare in valutazioni che si discostano anche di un 25%, concorderete con noi che 50.000,00 euro su 200.000,00 fanno molta differenza!
Un bene messo sul mercato a un prezzo troppo elevato spaventerà i potenziali acquirenti che oggi, più che mai, sono attenti a non superare il budget che si sono prefissati.

Per evitare queste situazioni assicuratevi di rivolgervi ad un professionista  serio e competente assicurandovi che  effettui valutazioni commerciali solo nei Comuni che dimostra di ben conoscere e dove abbia in precedenza compravenduto degli immobili da poter utilizzare come parametro di stima. Un esperto sarà in grado non solo di fornirvi una giusta prospettiva sulle tempistiche di vendita e un valore corretto di mercato ma anche di giustificarlo spiegandovi le motivazioni e mostrandovi gli altri immobili di cui si è occupato con caratteristiche similari.
Non abbiate mai paura di fare domande e di chiedere spiegazioni!

Noi, ad esempio, non ci sogneremmo mai di fare una valutazione a San Lazzaro di Savena; è vero che è un paese che conosciamo ma non abbiamo il polso del mercato in quella zona. Quando un cliente possiede un immobile in località che non trattiamo preferiamo indirizzarlo ad un collega specializzato evitando di fargli perdere tempo.

Infatti dovete sapere che senza queste conoscenze è impossibile ottenere un valore veritiero.

Ecco a voi i 3 errori più comuni:

1) Fare una perizia utilizzando i parametri messi a disposizione dall' Agenzie Entrate e dagli Osservatori Immobiliari senza cognizione di causa. Si tratta di valori che risultano sicuramente utili ma vanno saputi utilizzare con cura da personale preparato perchè è davvero semplice sbagliare.

Esempio pratico:
L' Ag. Entrate nelle sue banche dati ha raggruppato diverse località periferiche di Imola indicando la medesima quotazione approssimativa, considerando allo stesso modo Zolino, Pedagna, Ponticelli e Campanella.
Per un' abitazione civile in queste zone in uno stato normale attribuiscono un valore di mercato dai 1.400,00 ai 1.700,00 a mq., di conseguenza un appartamento di 100 mq potrebbe avere un prezzo di 140.000 o 170.000 con un' aleatorietà di c.a un 20%! Si tratta di un grado di incertezza importante che nel porre il bene in vendita sul mercato creerà non pochi problemi.
Considerate che 2 stime non dovrebbero discostarsi di oltre 5 - 10.000 euro.

2) Basarsi esclusivamente sui mq. commerciali calcolati senza tenere conto della tipologia di appartenza del bene. Ne avevamo già parlato nell'articolo sulla superficie commerciale ma anche in questo caso ci spieghiamo meglio tramite un esempio pratico.

Supponiamo di avere 2 appartamenti entrambi di 100 mq. commerciali ma con una distribuzione interna diversa e numero di vani e servizi differente.
Il primo composto da ingresso, ampio salone, cucinetta, 1 matrimoniale, 1 singola, 1 terrazzo e una grande cantina, e l'altro da soggiorno con angolo cottura, 3 camere da letto, 1 bagno e 1 garage.
I mq. sono gli stessi ma il primo appartamento avrà una valutazione inferiore in quanto non è presente il garage e la superficie abitativa non è distribuita al meglio, non riuscendo a ricavare  una terza camera da letto dal soggiorno perchè non è presente un' adeguata finestratura.
Va da sè che il prezzo dovrà essere ridimensionato e proporzionato alle altre proposte con 2 camere da letto.

3) Non tenere conto di tutte le variabili realtive alle caratteristiche intrinseche dell'unità, alla posizione e alla clientela.

Una caratteristica intrinseca molto importante è il piano dell'appartamento, quello posto al 3° piano senza ascensore avrà una valutazione inferiore rispetto al medesimo posto invece al 1° piano.

Un altro fattore che influenza negativamente la stima è la carenza dei servizi, in particolare un' abitazione con 3 camere sprovvista di garage, cantina e ripostiglio sarà difficile da vendere perchè la clientela standard di riferimento per quella tipologia: famiglie con bambini, necessitano di spazi per biciclette, giocattoli, carrozzina, ecc.

Potremmo continuare per ore ma avrete già compreso quanti fattori entrino in gioco e quanto possa essere complesso stimare un immobile, non calcolate il valore on-line ma ricercate un buon professionista! 

Noi siamo qui per questo! Se avete un bene nei comuni della Vallata, a Imola, Dozza, Mordano e dintorni potete contattarci per una consulenza, gratuita nel caso in cui decideste di farti seguire con la vendita!